محاكي قرار السكن: الشراء مقابل الاستئجار

تحليل مالي شامل لحساب التكلفة الصافية والوفورات الضريبية وتكلفة الفرصة البديلة

العملة:
10 سنوات
سنة واحدة 5 سنوات 10 سنوات (القياسي) 20 سنة 30 سنة

1. بيانات الشراء والرهن العقاري

القرض: $400,000
$
($100,000)
%
نماذج سريعة:
%
معدلات الرهن:

2. رسوم جمعية الملاك (HOA) والخصومات الضريبية

$
نماذج HOA:
1.2%
1.0%
شريحة ضريبة الدخل الهامشية (Marginal Tax Rate) 24%
شرائح ضريبية:
3.5%
8.0%

3. تكاليف الاستئجار والعائد الاستثماري البديل

$
3.0%
7.0%

* يُحتسب للمستأجر عائد استثماري مركب على المبلغ الذي وفره من عدم دفع الدفعة المقدمة ورسوم تملك العقار (تكلفة الفرصة البديلة).

القرار المالي الأفضل بعد 10 سنوات

الشراء أوفر بمقدار $78,420

يصبح الشراء أقل تكلفة من الاستئجار ابتداءً من السنة 4 بفضل تراكم حقوق الملكية والخصومات الضريبية.

نقطة التعادل السنة 4
صافي تكلفة الشراء
$215,400
القسط الأولي: $3,250/ش
صافي تكلفة الإيجار
$293,820
بعد حساب عائد الاستثمار
صافي حقوق الملكية
$362,100
قيمة العقار: $705,300
الوفورات الضريبية
$72,150
إجمالي HOA: $30,000

تحليل التكاليف عبر الزمن

مقارنة صافي التكلفة التراكمية وتفصيل بنود الإنفاق

مقارنة التدفق النقدي الشهري في السنة الأولى

إجمالي التكلفة الشهرية للمشتري $3,450
أصل القرض وفائدة الرهن: $2,528
رسوم جمعية الملاك (HOA): $250
ضريبة العقار الشهرية: $500
الصيانة والتأمين: $417
الخصم الضريبي الشهري: -$638
التكلفة الشهرية للمستأجر (السنة 1) $2,400

يدفع المشتري شهرياً (بعد الوفر الضريبي) مبلغاً يزيد بـ $657 عن الإيجار، ولكن جزءاً كبيراً منه يذهب لسداد أصل القرض وبناء ملكية عقارية.

الإيجار الشهري المتوقع في السنة 10: $3,131

الجدول التفصيلي السنوي للتكاليف وحقوق الملكية

يوضح تطور قيمة العقار، رصيد القرض، الوفورات الضريبية، وصافي التكلفة التراكمية لكل سنة حتى نهاية المدة

السنة قيمة العقار رصيد القرض المتبقي حقوق الملكية (Equity) رسوم HOA السنوية الوفر الضريبي السنوي صافي تكلفة الشراء (تراكمي) صافي تكلفة الإيجار (تراكمي) الأفضل مالياً
منهجية الحساب المالي في المحاكي:

• صافي تكلفة الشراء التراكمية: تشمل (الدفعة المقدمة + رسوم الشراء الأولية + أقساط الرهن المتراكمة + رسوم جمعية الملاك HOA + الضرائب العقارية + الصيانة والتأمين) مطروحاً منها (الوفورات الضريبية المتراكمة + صافي حقوق الملكية المستردة عند بيع العقار بعد خصم عمولة البيع).

• صافي تكلفة الاستئجار التراكمية: تشمل (إجمالي الإيجارات المدفوعة مع الزيادة السنوية + تكلفة الفرصة البديلة من استثمار مبلغ الدفعة المقدمة وفروق التدفقات النقدية الشهرية بمعدل العائد الاستثماري المحدد).